De ontbindende voorwaarden zijn verlopen, en nu?
Als er overeenstemming is bereikt over de voorwaarden van de verkoop van de woning, kun je nog niet zeggen “Ik heb mijn huis verkocht”.
Je huis is pas verkocht als er een aantal stappen genomen zijn. Per stap wordt een toelichting gegeven zodat jij helemaal op de hoogte en voorbereid bent!
Klik hier om de vorige stappen in “Huis verkopen, hoe werkt dat?” te lezen.
De stappen:
- Er overeenstemming is over de voorwaarden en je dit in een koopovereenkomst hebt gezet.
- De verkoper heeft getekend, maar ook de koper, en(!) de bedenktijd is verlopen.
- De ontbindende voorwaarden zijn verlopen van de koopovereenkomst.
- De waarborgsom/bankgarantie is gesteld.
- De woning is geinspecteerd.
- De woning is overgedragen bij de notaris.
Stap 4: de waarborgsom/bankgarantie
Het bod op de woning is geaccepteerd, de koopovereenkomst is getekend (soms -ten onrechte- het voorlopig koopcontract genoemd) en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen of niet meer van toepassing: de waarborgsom/bankgarantie moet gesteld worden.
Wat is de waarborgsom of de bankgarantie?
Meestal wordt tussen koper en verkoper afgesproken dat er 10% van de koopsom aangehouden wordt als bedrag. De verkoper wil er zeker van zijn dat de koper de woning ook echt gaat kopen. Meestal moet er ook nog een hypotheek geregeld worden. Op het moment dat de hypotheek rond is kan de koper pas de koopsom betalen aan de verkoper. De verkoper wil wel zeker weten dat de koper in de tussentijd (nadat de financiering rond is) niet afhaakt en de woning niet meer wil of kan kopen. De waarborgsom is een soort garantiegeld, die meestal 10% van de koopsom bedraagt. Dit geld kan bij de notaris gestort worden. Het kan zijn dat de koper toch van de koop afziet en de koopovereenkomst wil ontbinden. Dit kan alleen in de bedenktijd of als er een financieringsvoorbehoud is en de koper krijgt geen financiering. Als beiden niet van toepassing is, kan er niet zomaar ontbonden worden: je breekt namelijk het contract tegen de afspraken in. Hier komt de 10% van pas. De waarborgsom/bankgarantie wordt meestal gesteld nadat het voorbehoud van financiering is verlopen. Het heeft immers geen zin om 10% bij de notaris te storten en de financiering dan niet rondkomt. De koper kan dan sowieso onder de koop uit zonder gevolgen. De waarborgsom of bankgarantie moet dan teruggestort worden. Aan de waarborgsom/bankgarantie zitten ook kosten; deze kosten wil de koper natuurlijk pas maken als het echt zin heeft.
Rekenvoorbeeld:
Stel, de woning is verkocht voor een prijs van € 200.000 k.k..
Dan is 10% van € 200.000, namelijk € 20.000.
De waarborgsom is € 20.000 die je moet overmaken naar de notaris. Je zult je afvragen: “Ik kan de waarborgsom niet betalen. Zoveel geld heb ik niet, en nu?”. Dat geld heeft natuurlijk niet iedereen zomaar op de spaarrekening staan. Geen zorgen; met een bankgarantie kun je ook voldoen aan deze plicht om de waarborgsom te betalen. Maar wat is een bankgarantie?
De bankgarantie
Een bankgarantie is een contract met de bank waarin de bank onvoorwaardelijk garandeert dat de verkoper de waarborgsom uitbetaald krijgt. De verkoper heeft dus zekerheid dat hij 10% van de koopsom krijgt, ook als de koper afhaakt en niet aan zijn of haar financiële verplichtingen voldoet. De koper kan dus in plaats van het geld over te maken naar de notaris, de garantie van de bank krijgen dat het wordt overgemaakt als het moet.
De koop gaat door.
Als de koop gewoon doorgaat dan is er niets aan de hand. De bank zal de hypotheek verstrekken en de bankgarantie hoeft niet overgemaakt te worden. Met het geld betaald de koper de verkoper en het huis is gekocht.
De koop gaat niet door
Als de koop van de woning niet doorgaat en je kunt je niet beroepen op een van de ontbindende voorwaarden? Dan heeft de verkopende partij recht op de waarborgsom van 10% van de koopsom. De bank keert dit bedrag aan de verkoper uit. Dit gaat via de notaris. De bank zet vervolgens dit bedrag om in een lening voor de koper. Deze lening moet de koper uiteraard terugbetalen aan de bank.
De kosten
Meestal zijn de kosten van de bankgarantie rond de 1% van de waarborgsom. Dus 1% van 10% van de koopsom.
Rekenvoorbeeld:
Stel, koopsom is € 200.000 en de waarborgsom 10% daarvan,
namelijk € 20.000. Dan ben je 1% van € 20.000 = € 200 kwijt aan kosten voor de bankgarantie.
Mocht je dit geld wel op de spaarrekening hebben staan, is het de overweging om dit toch zelf over te maken naar de notaris. Het scheelt je immers een paar honderd euro aan kosten voor de bankgarantie. Als de koop doorgaat, krijg je het geld weer terug op het moment van het passeren van de woning bij de notaris.