De bouwkundige keuring en de ontbindende voorwaarden

Wanneer heb ik echt een huis verkocht?

Als er overeenstemming is bereikt over de voorwaarden van de verkoop van de woning, kun je nog niet zeggen “Ik heb mijn huis verkocht”.

Je huis is pas verkocht als er een aantal stappen genomen zijn. Per stap wordt een toelichting gegeven zodat jij helemaal op de hoogte en voorbereid bent!

Klik hier om de vorige stappen in “Huis verkopen, hoe werkt dat?” te lezen.

De stappen:

Er overeenstemming is over de voorwaarden en je dit in een koopovereenkomst hebt gezet.
De verkoper heeft getekend, maar ook de koper, en(!) de bedenktijd is verlopen.
De ontbindende voorwaarden zijn verlopen van de koopovereenkomst.
De waarborgsom/bankgarantie is gesteld.
De woning is geinspecteerd.
De woning is overgedragen bij de notaris.

De bouwkundige keuring

Met deze keuring, ook vaak ‘bouwtechnische keuring’ of ‘bouwtechnische inspectie’ genoemd, krijg je inzicht in de staat van de woning. Als koper zijnde kun je aangeven, als onderdeel van je bod, dat de woning gekeurd moet worden. De bouwtechnische keuring wordt uitgevoerd door een onafhankelijke, visuele keuring van een bestaande woning. Dit houd in de de keurder alles controleert wat hij kan zien, zonder dingen open te breken of te slopen. (Dat noemt men een ‘destructief onderzoek’.) Door de keuring krijg je op hoofdlijnen een goed beeld van de bouwkundige staat van de woning en inzage in de kosten om het huis in goede staat te brengen. De kosten in het rapport worden uitgesplitst in directe kosten en kosten op termijn.

Wanneer heb ik echt een huis verkocht?

Als je samen met de koper, of met zijn verkoopmakelaar, overeenstemming hebt bereikt over de voorwaarden van de verkoop van je huis, kun je nog niet zeggen “Ik heb mijn huis verkocht.”

Je huis is pas verkocht als er een aantal stappen genomen zijn. Per stap wordt een toelichting gegeven zodat jij helemaal op de hoogte en voorbereid bent!

De stappen:

Er overeenstemming is over de voorwaarden en je dit in een koopovereenkomst hebt gezet.
De verkoper heeft getekend, maar ook de koper, en(!) de bedenktijd is verlopen.
De ontbindende voorwaarden zijn verlopen van de koopovereenkomst.
De woning is geinspecteerd.
De woning is overgedragen bij de notaris.

De bouwkundige keuring

Met deze keuring, ook vaak ‘bouwtechnische keuring’ of ‘bouwtechnische inspectie’ genoemd, krijg je inzicht in de staat van de woning. Als koper zijnde kun je aangeven, als onderdeel van je bod, dat de woning gekeurd moet worden. De bouwtechnische keuring wordt uitgevoerd door een onafhankelijke, visuele keuring van een bestaande woning. Dit houdt in dat de keurder alles controleert wat hij kan zien, zonder dingen open te breken of te slopen. (Dat noemt men een ‘destructief onderzoek’.) Door de keuring krijg je op hoofdlijnen een goed beeld van de bouwkundige staat van de woning en inzage in de kosten om het huis in goede staat te brengen. De kosten in het rapport worden uitgesplitst in directe kosten en kosten op termijn. De koper kiest zelf de bouwkundige die de woning kan keuren. Vaak weet de lokale verkoopmakelaar of aankoopmakelaar wel een aantal betrouwbare en onafhankelijke partijen.

Wanneer wordt de bouwkundige keuring uitgevoerd?

De bouwkundige keuring kan op verschillende momenten plaatsvinden. In de meeste gevallen wordt deze technische keuring van de woning uitgevoerd in de bedenktijd. Afgeraden wordt om de bouwtechnische keuring uit te voeren voordat de bedenktijd begint. Lees: voordat er handtekeningen op papier staan.

Waarom geen keuring voordat er getekend is?

Als de koper de keuring laat uitvoeren, zijn er ook kosten aan verboden. Dit is vaak een paar honderd euro. Indien de keuring geweest is voordat er getekend is, kost de koper dit geld, maar weet hij nog niet of hij het huis wel heeft gekocht. Het zou heel zuur zijn als je de woning hebt laten keuren en er komt toch een andere bieder om de hoek, die wel de handtekeningen op papier zet met de verkoper. Dan heb je je geld aan een keuring uitgegeven waar je niets aan hebt. Doe dit dus niet!

De keuring laat je pas uitvoeren als er overeenstemming is, er een koopcontract is opgesteld en deze ook is ondertekend. Op dat moment gaat de bedenktijd lopen en in die bedenktijd kun je de keuring laten uitvoeren. Zorg er wel voor dat je dit van tevoren goed hebt gepland. Het beste is om de keuring op de 1^e dag van de bedenktijd uit te voeren. Het bouwtechnisch rapport is vaak dezelfde dag, of binnen 24 uur gereed. Zo houd je nog genoeg tijd over om het rapport goed te lezen. Mochten er spannende zaken zijn ontdekt (die veel geld kosten), kun je nog de koop annuleren. Als er grote kosten zijn is het mogelijk om hierover nog te onderhandelen in de bedenktijd. Mocht de uitkomst van deze onderhandeling niet bevallen kun je het altijd accepteren zoals het is, of de koop annuleren.

Stap 3: De ontbindende voorwaarden

Wat zijn ontbindende voorwaarden? Dit zijn de voorwaarden waarmee de koopovereenkomst ontbonden kunnen worden. Dit zegt twee dingen:

Er is een koopovereenkomst;
Door gemaakte afspraken kan deze ontbonden worden.

Er is een koopovereenkomst

Zoals eerder al omschreven hoe je tot een koopcontract komt (vaak –ten onrechte- een voorlopig koopcontract genoemd), moeten er handtekeningen staan. Ook moet de bedenktijd verlopen zijn, zonder dat koper hiervan gebruik heeft gemaakt om de koop te annuleren. Dan ga je naar de volgende mijlpaal:

Er zijn ontbindende voorwaarden

De ontbindende voorwaarden; meestal gaat dit om het ‘voorbehoud van financiering’. ”Wat is voorbehoud financiering?” Dit betekent eigenlijk: “als ik geen financiering krijg van de bank, mag ik de overeenkomst ontbinden”. De koper zal aangeven hoeveel tijd ze nodig hebben bij de hypotheekadviseur of de bank, om de financiering rond te krijgen. Deze financieringstermijn (de termijn om de financiering te regelen) is meestal 5 weken (in de zomervakantie of rond december soms zelfs 8 weken), en wordt in de koopovereenkomst vermeldt. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat de koper geen voorbehoud van financiering wilt. Dit omdat ze wellicht veel geld op de bankrekening hebben, of dat ze niet twijfelen aan het rondkomen van de financiering. Ervan uitgaande dat er wel een ontbindende voorwaarde van financiering is: als je afspreekt dat het voorbehoud 5 weken is, moet je dus in die 5 weken een hypotheek regelen. Dit houdt in de praktijk in dat als je een hypotheekofferte hebt getekend je definitief je financiering hebt geregeld. (Hierover kan de hypotheekadviseur je alles vertellen; ook daar kan Verkoopmaaklr. bij helpen!). Ook is het in veel gevallen nodig om de woning te laten taxeren. Dit is nodig voor de bank, zodat zij weten wat de woning waard is. Zij geven op basis van die waarde namelijk een hypotheek. Dit taxeren gebeurt door een onafhankelijke makelaar (niet de verkoopmakelaar of de aankoopmakelaar dus) en wordt zo snel mogelijk uitgevoerd na het tekenen van de koopovereenkomst.

Het ontbinden van de koopovereenkomst

Ook als de koper geen financiering van de bank krijgt in die 5 weken, moet de verkoper het bericht, en bewijs, ontvangen dat de koper geen financiering krijgt bij de bank. Een enkele afwijzing van één bank is voldoende. Let er op dat de verkoper dit bericht op tijd krijgt, anders zit je wellicht vast aan de koop van het huis maar is er geen financiering geregeld. Een goede makelaar en hypotheekadviseur zal hier uiteraard bij helpen dit in de gaten te houden. Op het moment dat de koper heeft aangetoond geen financiering te kunnen krijgen is de koopovereenkomst, en dus koop, ontbonden.

De financiering is rond!

Mocht je in de termijn van 5 weken als na 3 weken een definitieve hypotheekofferte getekend hebben, kan de verkoper al eerder geïnformeerd worden dat de financiering rond is. De verkoper zit de hele periode van het financiële voorbehoud natuurlijk in spanning of de financiering van de koper wel rondkomt. Het terugkoppelen van dit goede nieuws aan de verkoper is ook voor hen heel fijn!

Lees hier de volgende stappen, waaronder over de waarborgsom/bankgarantie.